黄金市场趋势 海宁皮城: 海宁中国皮革城股份有限公司主体评级施展

XSJ!1!2024030026!08-02!200281                                 海宁中       皮革城                  份有                                 信             评 级施展                                  分 析师     周文哲          习                                           覃斌          霄             shxsi   黔                                           张明海         薪熟                                  联 系电 话   (   )                                  联 系地 址   ｝海 市 黄 浦 区 汉     路    号华 盛 大 厦     层                                  公 司网 站                                  海新               资信 评 枯 投 资 服                   务有    司                                                   乡   沁 刀      冲   舀夕       勿         才脚                                                                                            斯廿犯 评 作念                                                声明 除因 本 次评 级事 项使 本 评级 机构 与评 级对 象 组成 奉求 关 系外               本评 级机 构              与      象   存在职         行动       客不雅   公道 的关 联关 系 本 评 级 机 构 与 评 级 东谈主 员 履 行 了调 查 和 诚 信 义 务      出具 的评 级 报 告遵 循 了真 实       客不雅    公道 的原 则 本 报 告 的评 级 论断 是 本评 级机 构 依据 合 理 的 里面信 用 评 级标 准 和程 序 作念 出 的独 立判 断                  未 因 评级 对 象和其 他任 何 组织 或 个 东谈主 的不 当影 响改换 评 级意 见 本 次 评 级 依 据 评 级 对 象 及 其 相 关 方 提 供 或 己经 正 式 对 外 公 布 的 信 息      有关 信 息 的真 实性      准确 性和 圆善 性 由 贵寓     供    发       负责   本评 级机 构 合理 采 信其 他专 业 机构 出 具 的专科 意 见               专    机构        专            担 任何 责 任 本报 告 并非 是 某种 决 策 的论断        建议      本 评 级 机 构 不 对 发 行 东谈主 使 用 或 援用 本 报 告 产 生 的 任 何 后 果 承 担 责 任    也不 对 任 何 投资 者 的投 资 行动和 投 资损 失承 担 就业 本次评 级 的 信用 等 级有 效 期至            年    月    日止    本 评 级 机 构 将 根 据 《跟 踪 评 级 安 排 》 不 定 期 对 评 级 对 象 实              并    结    决 定 看守    变 更或 终 止评 级对 象 信用 等 级 本报 告版 权 归本 评 级机 构所 有        未经授 权不 得 修改         复制         懒散     出售 或 以任何 神志 传闻 未 经本 评 级 机 构 书面 首肯       本评 级 报 告                         得       权             债券 发   等    券   务 动    本评 级机 构 对 本报 告 的未授 权 使用          超 越授 权 使用 和 不 当使 用行 为 所造 成 的         切后 果均 不承 担任 何 责 任                                                                                                                      斯        件 编号   ［新 世 纪 企 评                             评级对 象                海 宁 中 国皮 革城 股 份 有 限      信       等       评                                                             年          产 业     集群上风                海 宁是 中 国皮 革 之 都                     集聚                 家       产                                                                                                 革              是人人最大的皮          革 生 产 基地 之                   为 海 宁 中 国 皮革 城 的 发展 提 供 了 精采 的产 业 基 础             近 年 来 海 宁皮 城 市场 功 能 逐 渐 从 单          的皮 衣批 零交 易延 伸 至 面 辅 料 供 应                        先锋发布     时装批发       厂房租借        设想研发等皮革 全产业链领域                      海          宁皮城产业集群上风较为突 出          市场领域较突 出                          皮城依        牌    势   丰富      商资               布                  年              在          市场共             个       可 出 租 面 积 统共 约           万经常米     其 中 海 宁 本 部 市场 占比约 半          作 为 海 宁 中 国皮 革城 的运 营          主体          公 司 在 海 宁 市 国资 系 统 内 占据 重 要 地 位          财务结构                稳        现在 海 宁皮 城 资 产 欠债 率 处 于 较 低 水 平          公 司主 业 收 现 能 力较 强                 货    资    较                  同期 可 通 过 调 整 商 铺 资 产 租售 比例 加 速 资 金 回笼                   总 体上 偿 债 压 力 不 大          皮 革 行 业 景气 度 震 荡 下 行                   连年来皮革行业 景气度震撼下行                   皮革 服 装 生 产 企 业 经 营 承 压        给海宁皮城的          招 商 及 维 抓 租 金 收 益 带 来 较 大压 力                     同 时 也 给 商 铺 钞票 变 现 带 来 不 利 影 响          异 地 连 锁 市 场 运 营 与 管 理 承压                   海 宁 皮 城 在 全 国 建 立 了 多个 连 锁 市场         部 分 外 地 市 场 经 营 发扬 欠安           连年          公司通过引入配合方                         调 整业 态    整 租 等 多 种 方 式 进 行 经 营调 整          现在 对 其 业 绩 的 提 振 效 果 尚未 显 现          类               务                 皮 城 向皮    城市                  保    借      融资租借等类金融服 务                存在       定担保          代                       收          跨 业 经 营 风 险              海 宁 皮城 布局 健 康 产 业                                                     同 时 通 过 参 与 合 伙 企 业          的形 式 进 行对 外投 资                    存在    定 的跨 业 投 资 经 营 风 险          投 融 资压 力                     皮城            皮都伊 尚      郑州皮革城         期等 在 建 项 目待 投 入 金 额 较 大           同期 公 司 还 有 对          本 部 市场 周 边 环 境 的升 级 校正 计 划                    后续存 在       定投融资压力          与 此 同期       公 司 在 建 项 目后 续 主 要 以 出售                   并                             在房地产行业 下行布景下销售去化或承压 通 过 对 海 j 皮 城 仁要信 少                   ｝l风 险 要 索 的 分 析                      刁 评级 机 构 认 为 其     1身 信 用 质     断 仗强     现实债务偿付智商很强                夕仁给      d AA      主体信用 品级                                                                 畴昔 展 望  木 评级 机 构 预 计 海 j 皮 城 信 用 质 策 在 米 来                         个月抓稳     给   其                      为                                                           主要 财务 数据        方针                                      项      目                                                                                                                      前   季度 母分 司     径 数据 货 币 资余 ［        亿         ］ 刚 胜债 务 ［        亿 司 所 有 者 权 益 l亿         1                                                                                                            斯        件                                               要 财务 数据            方针                             项   目                                                                                                            前    季度 经 营 胜现 金净 流入 量【               亿 元J 分并    密 舒 雳 必芳 杭 总 钞票 ［      亿 元」 总 欠债 ［      亿 元〕 刚 胜 债 务 「亿 元 ］ 所 有者权 益 ［         亿 元」 营 业 收 入 仁亿 元 ］ 净 利 润 ［亿 元 」 经 营 胜现 金 净 流     量 【亿 元 」 钞票 欠债 率 「 」 权 益 成本 与 刚性债 务 比率「 」 流 动 比率 「 J 现 金 比率 【 」 利 息保 障倍 数 「           倍］ 净 钞票 收 益率 L 」 经 营 胜现 金净 流入量 与流 动 欠债 比率［  非 筹 资性现 金 净流 入量 与欠债 总数 比率 「 」 经 调 整的           利息 支 出〔                        倍l 经 调 整的           刚 胜债务 「                        倍］                                          发 行 东谈主本次 评 级模子 分析 表                  模      商 企业 评级 方法 与模 型    房地产 租借 行 业                                                                                                       风险程 度                                 业 务 风险                                 财 务 风险                                                   启动                                                   合 计 调整           个体信 用                                   〕〔 1   ①流 动 比因索                                 调招｝                                   川素                     ②       要素                                                          ③ 表 州 川素                                                          ④ J冬他 因 素           外 部 支扎                支抓 因索                                            主 体信 用 级别 调整要素  支抓 因 素                                          相 关评 级技 术文 件            研 究 贵寓                                                              ｝                        有关 时候 文 件与 研 究资 料名 称                                                                                  templates   pageld26739                                                               httP                           pageld            11st3pe                                                               httP      年                                               年                                                               httP    shxsjcol   template                              评级施展 概况      海宁中国皮革城股份有限公司（简称“海宁皮城”                           、         ）前身为创立于 1999 年 2 月的海宁浙江                            “该公司”或“公司”      皮革服装城投资开发有限公司，启动注册成本为 4,244.20 万元。2007 年经海宁市东谈主民政府批准，该公司通过引进      策略投资者和公司管理层入股神志结束增资扩股，并合座改制为由海宁市钞票规画公司（简称“钞票规画公司”                                                      ）、      海宁市市场开发服务中心有限公司（简称“市场服务中心”                               ）、宏达高科控股股份有限公司、浙江卡森实业有限公      司以及任有法等 27 名当然东谈主共同发起扶植的股份有限公司，同庚改名为现名。2010 年 1 月公司在深圳证券交往      所初次公开刊行股票 7,000 万股（证券代码：002344.SZ）                                       ，公司股本增至 2.80 亿股。上市后公司历经两次成本公      积转增股本和一次非公开刊行股票，至 2016 年末总股本增至 12.83 亿股。限度 2023 年 9 月末，公司股本仍为 12.83      亿股，其中钞票规画公司平直抓有公司 34.65%股权，并通过全资孙公司市场服务中心蜿蜒抓有公司 18.36%股权，      为公司控股股东。钞票规画公司系海宁市东谈主民政府国有钞票监督管理办公室（简称“海宁市国资办”                                                 ）的全资子公      司，故公司现实限度东谈主为海宁市国资办。      该公司是国内最大的皮革专科市场开发与运营商。现在公司在建及运营的市场区域包括浙江海宁、江苏沭阳、辽      宁佟二堡、四川成都、黑龙江哈尔滨、山东济南、湖北武汉、河南郑州等地。连年通过继续整合皮革产业价值链      的曲折游，公司的市场功能逐步从单一的皮衣批零交往延长至面辅料供应、厂房租借、设想研发、先锋发布、总      部商务、会展、融资担保等，在皮革成品分娩、营销和交往等门径为商户提供一站式的全产业链服务，打造全品      类服装供应链基地。此外，连年来公司还通过受让、托管、配合等神志布局健康医疗产业。 数据基础      本评级施展的数据来自于该公司提供的 2020-2022 年财务报表及 2023 年第三季度财务报表，以及有关规画数据。      天健管帐师事务所（非凡等闲搭伙）对公司的 2020-2022 年财务报表进行了审计，均出具了圭臬无保属意见的审      计施展。                          ）1%股权并将其纳入消释范围，通过新设神志新增子公司 4 家，      融资服务中心有限公司（简称“民间融资公司”      刊出钉公司 1 家，昔日末公司消释范围内子公司统共 33 家。2022 年子公司海宁皮革先锋小镇投资开发有限公司                ）出资 1.93 亿元收购第三方抓有的创佳融资租借（浙江）有限公司（简称“创佳融资”      （简称“先锋小镇公司”                                        ）      消释范围内子公司统共 40 家。2023 年前三季度公司新设 1 家子公司，刊出 1 家子公司。公司消释范围虽逐年扩      大，但最近三年一期财务数据仍具有一定可比性。 业务      连年皮革行业景气度呈现震撼下行趋势，分娩企业效益合座有所下滑，对租借市场自如运营酿成一定压力。公司      所规画的皮革城市场领域上风及市步地位较为踏实，但各市场之间规画发扬抓续分化，海宁本部、佟二堡、成都、      沭阳等市场出租率保抓较高水平，其余市场规画发扬则欠佳，对收入及利润孝顺有限。2022 年以来主要因房钱减      免政策的实行以及部分商户规画承压等，公司市场开发与规画收入同比抓续下滑，但金融服务业务发展精采。公      司利润主要来自规画收益，政府补助及投资收益亦对盈利酿成一定补充。 （1） 宏不雅要素 以及经济增长放缓预期正渐渐累积降息动能；抓续攀升的债务领域推升风险，极度是发展中国度的债务脆弱性加 剧；东谈主工智能等新时候对人人分娩率的提增值得期待，而供应链体系的区域化滚动及保护主义盛行将带来负面影 响。 字耗尽、绿色耗尽、健康耗尽，智能家居等新的耗尽增长点保抓较快增长，传统耗尽保抓平安或小幅扩大是畴昔 耗尽增长发扬的基本口头。 好意思元计价出口负增长，对好意思欧日出口大幅下降，                     “一带一起”沿线国度和地区成为我国最大的出口去处区域。在全 球经济增长放缓、国际相关复杂的布景下，我国出口发扬的不细则性大，但在价钱要素和国外制造业补库带动下， 出口增速或有所回升。 政策将看守积极，风险统筹化解随机确保不发生系统性风险。经济增速下降是转向高质料发展进程中的客不雅规定， 忖度 2024 年我国经济增速有所放缓；在坚贞的国度治贤慧商、无边的国内市场后劲以及门类皆全的产业体系基础 上，我国经济永恒向好的趋势保抓不变。 详见：   《经济以进促稳 风险统筹化解——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年瞻望（国内篇）》及《人人经济增长动能 舒缓 好意思欧降息周期行将开启——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年瞻望（国际环境篇）》。 （2） 行业要素 经多年发展，我国商品交往市场已进入相对进修的发展阶段。证实国度统计局统计，2012 年我邦交往额在亿元以 上的商品交往市场数目达到 5,194 家的高点，之后逐年下滑，至 2022 年末为 3,659 家；亿元以上商品交往市场营 业面积自 2015 年起进入相对平安的阶段，2022 年末为 2.95 亿经常米；亿元以上商品交往市场成交额于 2014 年突 破 10 万亿元，之后稳步增长，2021 年达到 11.55 万亿元高点，2022 年回落至 10.63 万亿元。大型商品交往市场 中，批发市场占据绝大大都，2022 年我国亿元以上商品交往批发市场成交额为 9.55 万亿元（2020-2021 年分别为                    。 我国事人人最大的皮革成品分娩加工国之一，有“世界皮革成品加工中心”的称号。连年来受宏不雅经济环境变化、 贸易争端、下流需求乏力等多遑急素影响，我国皮革行业合座景气度呈现震撼下行趋势。证实海宁皮城统计，皮 革价钱指数由 2018 年头的 93.45 跌至 2022 年末的 70.40，2023 年以来皮革价钱指数筑底运行，第四季度有所回 升，2023 年末升至 72.62。短期内皮革行业运行仍然濒临一定压力。证实国度统计局数据，2021-2023 年我国领域 以上皮革、毛皮、羽毛偏执成品和制鞋业企业营业收入分别为 11,057.2 亿元、11,339.9 亿元和 7,986.1 亿元；分别 结束利润总数 577.4 亿元、614.4 亿元和 444.1 亿元。  图表 1. 连年来我国皮革价钱指数（海宁皮城统计）走势 注：证实 Wind 数据整理、绘图。     政策方面，自“十三五”磋磨引申以来，政府在排放、治理等多个领域对制革企业提议多项环保圭臬，加强行业     整治力度，并渐渐清退过时产能。2021 年 8 月中国皮革协会印发《皮革行业“十四五”高质料发展提示意见》                                                         ，提     出了皮革行业“十四五”要结束的八个重心观点，主要触及分娩效益、科技立异、质料品牌、出口结构、绿色制     造、产业集群、数字化运营和东谈主才梯队，为促进皮革行业高质料发展提供科学诱导与蓝图磋磨。     现在我国较为发达的皮革交往市场主要皆集在浙江、河北、广东和辽宁四省。该公司所处的海宁是国内皮革之都，     已建成以海宁为总部放射东北、华东、川渝、中南等地的连锁市场聚集，其中总部海宁中国皮革城是现在人人唯     一提供全产业链服务的皮革专科市场。公司市场规画面积领域较大，同期连年来衔接举办海宁皮博会，海表里市     场影响力继续飞腾。但需看到，在经济放缓、东谈主们审好意思与活命风气继续变迁的布景下，皮革成品需求回升或存在     一定压力，与此同期线上零卖的抓续渗入亦对线下实体规画产生冲击，商户的规画压力将向市场运营商传导。     该公司是“海宁中国皮革城”的创办者和规画者，主要从事多地盘革专科市场的开发、租借和服务。从业二十多     年来，公司欺诈品牌上风在宇宙拓展业务，并以向商户提供一站式的全产业链服务为规画理念，将业务拓展至商     品流通、融资担保、栈房服务等领域。2018 年公司新增健康医疗服务业务，主要包括提供医疗服务和销售药品，     以及托管海宁市社会福利中心1；2022 年公司通过收购创佳融资新增融资租借业务，业务主要皆集在装备制造、分     布式电站等领域。      图表 2. 公司业务收入组成及变化情况（单元：亿元，%）              主要方针                  2020 年        2021 年        2022 年                                                                           前三季度        前三季度     营业收入统共                               14.25      14.35         13.11        7.77       8.20     其中：① 市场开发及规画                         13.01      12.51         10.97        5.95       6.35        其中：物业租借及管理                         8.47       9.24          7.14        4.35       5.41           商铺及配套物业销售                       4.54       3.28          3.83        1.60       0.94         在营业收入中占比                         91.28      87.22         83.67       76.53      77.50         ② 商品流通                              --       0.52          0.52        0.37       0.35         在营业收入中占比                            --       3.61          3.96        4.81       4.26         ③ 栈房服务                            0.15       0.19          0.22        0.12       0.18         在营业收入中占比                          1.01       1.34          1.71        1.58       2.20         ④ 健康医疗服务                          0.20       0.25          0.41        0.41       0.29         在营业收入中占比                          1.37       1.72          3.15        5.29       3.51         ⑤ 金融服务                              --            --       0.82        0.85       0.64         在营业收入中占比                            --            --       6.22       10.98       7.84     毛利率                                  39.52      43.05         36.56       36.21      38.49     其中：① 市场开发及规画                         40.12      45.89         35.46       32.53      38.70        其中：物业租借及管理                        43.58      45.52         30.96       22.34      38.09           商铺及配套物业销售                      33.64      46.93         43.85       60.27      42.24         ② 商品流通                              --       5.86         32.02       29.48      46.41         ③ 栈房服务                            4.92      13.17         27.26        0.05      32.75         ④ 健康医疗服务                      -32.49        -9.72         12.73       20.91       7.21         ⑤ 金融服务                              --            --      60.61       79.69      73.12     注：证实海宁皮城提供的数据整理、狡计。 聘请神经康复、骨要道康复、痛楚康复为基础，重症康复为重心，儿童康复为补充，高压氧颐养为特点的笼统康复模式。此外，2018 年公司 下属子公司与海宁市社会福利中心缔结有关左券，后者将其钞票奉求给子公司运营和管理，合同时期为 2018 年 10 月 25 日至 2028 年 10 月         该公司营业总收入包括营业收入和类金融业务收入。2020-2022 年及 2023 年前三季度，公司营业总收入分别为         亿元，由利息收入、已赚担保费、手续费及佣金收入组成的类金融业务收入统共分别为 0.08 亿元、0.21 亿元、0.82         亿元和 0.49 亿元。公司中枢业务为市场开发及规画，包括物业租借及管理、商铺及配套物业销售两个板块。此外，         公司还有商品流通、栈房服务、健康医疗服务和金融服务等业务，但除金融服务业务外，业务收入领域较小且毛         利率较低，对公司事迹影响有限。         市场开发及规画         该公司早期顺从“内增外扩”的发展策略，在宇宙多地鼓舞连锁市场诱导。2015 年以来因皮革家具需求疲软、皮         革行业不景气以及线上线下竞争抓续加重，皮革专科市场规画承压，公司遂提议轻重钞票汇聚策略，外乡膨胀速         度放缓。现在公司运营的皮革市场均为自建，限度 2023 年 9 月末其已开业市场可出租面积约 225.62 万经常米。         此外，公司在建技俩共 4 个，其中 2 个技俩为海宁先锋小镇技俩子技俩2，1 个技俩为现存市场土地储备的周转，         划对本部市场相近进行升级校正，以劝诱东谈主流、提质创收。          图表 3. 限度 2023 年 9 月末公司在建技俩情况（单元：亿元，万经常米）                                                                                                                       野心投资额                                                                       诱导周期（年/             累计完成                    技俩称呼                  总投资额     建筑面积                                                    2023 年                                                                         月）                投资额                         2024 年        2025 年          皮都伊尚技俩3                           6.50            8.60        2022.9-2025.1             2.96         0.77        1.77         1.00          潮品荟技俩4                            6.90        12.46          2022.10-2024.10            2.38         1.42        2.60         0.50          郑州海宁皮革城二期技俩           5           4.17            9.27       2022.4-2025.12             0.43            -        2.04         1.71          皮革城公交首末站技俩                        0.31            0.18        2023.1-2023.9             0.17         0.14              -            -                    统共                     17.88        30.57                --                   5.93         2.33        6.41         3.21         注：证实海宁皮城提供的数据整理。         该公司规画的市场聘请出租为主，租售汇聚模式运营。公司聘请订价定向或招投标神志细则租售价钱；现存商铺租         赁期限主要为 1 年，小部分商铺租借期限为 3-5 年。市场房钱为一年一收，对少部分商户聘请分批收取房钱，公司         在每年续租时（较为皆集在 3-4 月）进行房钱调整。连年海宁本部、佟二堡、成都和沭阳市场出租率看守在相对高         位；哈尔滨、济南和郑州市场由于市场相近配套设施尚不进修、营业氛围差、配合方规画理念不一致等诸多要素，         出租情况欠安；武汉市场在 2022 年因合座转租用于购物中心规画6出租率升至 100%，因处于装修阶段，房钱收入规         模很小。          图表 4. 公司主要租借物业运营情况（单元：万经常米，%，亿元）   市场       开业时期      可出租                  房钱      可出租                       房钱          可出租                   房钱       可出租            房钱                                出租率                           出租率                                  出租率                           出租率                       面积                  收入       面积                       收入          面积                    收入        面积            收入 海宁本部市场      2005     114.38        89      5.05   114.38              91     5.44       114.38          91     4.86    111.63      90  3.03 佟二堡皮革城      2010      36.30        90      1.45    36.30              93         1.52    36.30          92     0.94     36.30         92         0.53 成都皮革城       2012      14.83        90      0.60    14.83              90         0.66    14.83          90     0.51     14.83         90         0.32 沭阳皮革城       2008        2.42       100     0.12     2.42          100            0.11     2.42          100    0.11      2.42        100         0.08 哈尔滨皮革城      2014      25.42        58      0.64    25.42              60         0.77    25.42          60     0.51     25.42         60         0.29                                                                          “先锋创业园区”、                                                                                  “设   计师创业梦工场” 、            “四季时装馆二期”以及“杭海城际铁路皮革城站地下空间”等技俩。针对先锋小镇各子技俩，公司聘请以租借为主、租售   汇聚的规画模式。其中，创意中枢区一期于 2017 年 12 月对出门租，可出租面积 5.95 万经常米，均已出租。现在先锋小镇无拟建子技俩。   因该技俩用地事前已由郑州公司取得，故以郑州海宁皮革城口头进行观点技俩的开发诱导和运营销售。该技俩主要诱导内容为营业、商务办公、   栈房偏执他配套用房等。证实有关左券商定，万悦公司应于 2023 年底完成技俩完竣验收，于 2026 年 12 月 31 日完成销售，如逾期未能完成部   分，该公司有权条目万悦公司购买。技俩销售超出预期收益的部分，公司将支付给万悦公司。主要因相近房价下降，楼市较为低迷，现在该项   目处于停工状态。   限公司（简称“荟宁公司”   ），由荟宁公司承租武汉皮革城合座市场并进行购物中心校正，忖度合座校正用度 1.88 亿元（股东两边按股比以借   款神志筹措） ，租借期为 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 4 月 30 日，租借期三年公司共给以荟宁公司 12 个月免租期，荟宁公司需支付武汉公司   代付房钱和笼统服务费等款项。   市场       开业时期         可出租                 房钱        可出租                  房钱        可出租                房钱          可出租            房钱                                  出租率                           出租率                            出租率                            出租率                          面积                 收入         面积                  收入        面积                 收入           面积            收入 济南皮革城        2015         6.89      50       0.12       6.89         50     0.10      6.89        50     0.09         6.89      50  0.04 郑州皮革城        2016        13.45      33       0.16      13.45         33     0.16      13.45       33      0.08       13.45     33          0.05 武汉皮革城        2015        14.47      48       0.19      14.67         48     0.09      14.68      100      0.04       14.68    100          0.01 重庆皮革城        2016         3.61      58       0.14       3.61         58     0.03         --       --           --       --      --           -- 统共：           --        231.77       --      8.47     231.97         --     8.90     228.36       --      7.14      225.62      --         4.35         注：①证实海宁皮城提供的数据整理；②重庆皮革城为公司租借物业进行规画，左券租借期限为 2016 年 4 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日，         租借到期后公司不再续签；③本部市场包括先锋小镇技俩；④2021 年公司将杭海城际铁路皮革城站代建工程收入 3,539 万元计入物业租         赁及管理收入项下，导致昔日公司物业租借及管理收入与上表房钱统共数存在互异。         经常米/天和 0.85 元/经常米/天。2022 年公司给以佃农 3-5 个月房钱减免优惠，致昔日房钱水平下滑；2023 年前三         季度公司陆续给以佃农 3-5 个月房钱减免，同期因济南市场部分佃农资金未交纳等原因，公司平均房钱水平进一         步下滑。          图表 5. 公司主要市场的平均租借单价（单元：元/经常米/月）                    市场                     2020 年                  2021 年                      2022 年                 2023 年 1-9 月         本部                                          49.15                    52.83                     39.04                    33.31         小镇技俩                                        21.79                    15.64         佟二堡                                         36.89                    37.52                     23.34                    17.71         成都                                          40.60                    41.20                     31.56                    26.55         沭阳                                          41.68                    37.80                     37.17                    37.15         哈尔滨                                         32.89                    42.06                     28.07                    21.19         济南                                          24.40                    24.21                     21.70                    12.78         郑州                                          29.67                    30.04                     15.55                    12.06         武汉                                          22.29                    10.80                      2.44                        0.86         重庆                                          56.87                    11.93                        --                          --         注：证实海宁皮城提供的数据整理。         商铺及配套物业出售方面，该公司销售领域主要视市场进修度、市场需求以及公司本身资金情况等要素而定，且         不同城市、不同商铺区位的出售均价互异较大，因此商铺及物业销售收入和毛利率年度间存在波动。2020 年公司         商铺及配套物业销售结转收入主要来自位于海宁的先锋小镇一期中枢区偏执配套公寓，以及先锋创业园技俩；2021         年主要来自先锋小镇一期技俩与本部皮革城三期技俩；2022 年及 2023 年前三季度主要来自成都皮革城二期健身         中心技俩7、先锋小镇一期技俩及海宁出口加工区。限度 2023 年 9 月末，公司在售技俩为先锋小镇一期技俩和成         都皮革城二期健身中心技俩，二者均已完工，累计投资统共 17.49 亿元，可供出售面积统共 25.45 万经常米，累计         销售面积统共 15.66 万经常米，累计合同销售金额统共 15.21 亿元。         类金融业务         该公司开展融资担保、告贷、资金撮合等业务，客户主要为皮革城市场的规画户及皮革企业等。融资担保业务由                                 ）负责规画，担保期限一般为 1-3 个月，限度 2023 年 9 月         子公司海宁皮革城融资担保有限公司（简称“担保公司”         末担保公司在保余额为 9.04 亿元（其中触及逾期待追偿金额 6,315.27 万元）                                                   ，已计提亏蚀准备 0.11 亿元。公司对         于担保业务索取相应的风险准备金，同期末未到期就业准备金为 265.08 万元，担保抵偿准备金 3259.24 万元。公         司子公司海宁民间融资服务中心有限公司（简称“民间融资公司”                                     ）主要开展资金撮合业务，负责资金出借方奉求         出借资金本息的到期回收，限度 2022 年末公司在杭州银行海宁科技支行提供资金撮合业务的余额为 6.84 亿元，         此外还有极少自有资金告贷业务。                           以及极少营业保理业务，         份有限公司、绍兴远阳电力工程有限公司和南京方通科技有限公司。限度 2023 年 9 月末创佳融资应收融资租借钱       对外投资       连年该公司参与多项产业类基金投资，限度 2023 年 9 月末公司对有关基金实缴出资统共 3.07 亿元。此外，为实       现本身高质料发展和加强国有钞票保值增值，2023 年公司以 1.10 亿元对正泰新能科技有限公司进行投资，后者经       营业务为光伏诱导及元器件制造、销售等，公司对其抓股比例为 0.8462%，该事项已于 2023 年 10 月完成工商变       更。       图表 6. 限度 2023 年 9 月末公司产业基金投资情况（单元：亿元，%）                            设就地       公司认     公司实     公司抓                               2022 年公司确       搭伙企业称呼                                                            主要投资标的                              间       缴出资     缴出资     股比例                               认投资收益 海宁市凫水儿股权投资搭伙企业（有限搭伙）                                         主要为海宁市行政区域内拟上市优秀后备企 （简称“凫水儿基金”）                                                  业                                                              主要为泛半导体、人命健康、航空航天、东谈主 海宁高质创拓股权投资搭伙企业（有限搭伙）                                         工智能等契合海宁市产业布局且顺应国度发 （简称“高质创拓”）                                                   展标的的策略新兴产业的有关领域以及海宁                                                              上市公司有关的产业 海宁芯潮股权投资搭伙企业（有限搭伙）         2021.10    0.20    0.20   19.20   主要为机器视觉行业                              -- 海宁视联股权投资搭伙企业（有限搭伙）         2021.10    0.81    0.81   19.20   主要为机器视觉行业                              -- 嘉兴浙港春霖股权投资搭伙企业（有限搭伙）       2021.12    0.50    0.15    6.10   新一代信息时候、高端装备制造、生物医药                    -- 嘉兴同芯宁骧股权投资搭伙企业（有限搭伙）        2022.8    0.20    0.20   99.03   半导体元器件制造                               -- 杭州红杉晟恒股权投资搭伙企业（有限搭伙）        2022.5    2.00    0.36   39.92   科技、医疗健康、耗尽服务等行业                        --       注：①证实海宁皮城提供的数据整理；②2022 年公司对嘉兴同芯宁骧股权投资搭伙企业（有限搭伙）进行投资，并纳入其消释范围；③2023       年该公司对高质创拓追加投资 0.45 亿元，并新增对嘉兴浙港春霖股权投资搭伙企业（有限搭伙）和杭州红杉晟恒股权投资搭伙企业（有限       搭伙）的投资。       （1） 规画领域         图表 7. 响应公司规画领域要素的主要方针值及变化趋势                       可出租物业面积（万经常米）                                   房钱收入（亿元,右轴）       注：证实海宁皮城所提供数据整理、绘图。       一方面，公司在建技俩的陆续完工将推升公司租借物业的总体领域，另一方面，新物业以及现存物业亦不排斥对       外售售，以结束钞票周转、栽植规画质料以及补充现款流。2022 年以来公司房钱收入呈现下行趋势，主要系房钱       减免政策影响所致。租借物业的领域一定进程上可支抓房钱收入的领域，但佃农/规画户的规画效益、续租率以及       突发性事件也会对公司房钱的结束产生影响。       （2） 竞争上风       该公司运营的海宁中国皮革城是现在人人最具领域、中国最具影响力的皮革专科市场。公司本部所处的海宁是中       国皮革之都，海宁及相近地区集聚了 3,000 多家皮革分娩企业，是人人最大的皮革分娩基地之一，为海宁中国皮       革城的发展提供了精采的产业基础。此外，公司还在宇宙皮革产业较为聚集或经济较为发达的省会城市布局皮革 城市场。公司技俩区位上风较为彰着。公司成立以来，与业内企业建树了踏实的配合共赢相关。皮革行业以中小 企业为主，本身实力较为有限，公司通过搭建皮革成品及秋冬服装线下 B2B、B2C 销售聚集以及线上线下交融发 展的聪惠型市场，并打造集电商直播、电商供货、证明培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地， 通过为上游分娩企业提供原材料采购、家具开发设想、低成本融资、担保等配套服务，通过营造精采的购物环境 以及有用的营销推广，促进皮革等秋冬家具的耗尽，为企业的发展壮大提供了平台。在匡助企业盈利的同期，也 培养了高由衷度的商户，为公司开拓发展储备了弥散的优质客户资源。在 20 多年的发展进程中，公司与企业商户 共同成长，酿成了永恒相信的同盟伙伴相关，公司佃农平安性较高。 （3） 营运效果 该公司海宁皮革城市场已运营 20 多年，公司在皮革市场开发和运营方面具备丰富的教导，并享有精采的品牌闻名 度。公司现在中高层管理东谈主员大都从事市场规画达五年以上，具有丰富的市场管理教导，对皮革产业、服装行业 和专科市场有着潜入清爽。公司物业运营管理教导丰富，品牌好意思誉度较高。 （4） 盈利智商   图表 8. 响应公司盈利智商要素的主要方针值                经调整的EBITDA利润率（%）              总钞票薪金率（%，右轴） 贵寓来源：证实海宁皮城所提供数据整理、绘图。 大幅减少主要因公司落实政府有关政策对客户减免房钱所致；2022 年公司物业租借及管理、商铺及配套物业销售 业务毛利分别为 2.21 亿元和 1.68 亿元，二者为毛利最主要的孝顺来源，统共占营业毛利的比重为 81.14%。 该公司时期用度主要由销售用度和管理用度组成，前者主要包括总部及分部市场告白宣传等用度，2020-2022 年及 折旧摊销用度，同期分别为 1.05 亿元、1.18 亿元、1.24 亿元和 0.78 亿元；2020 年以来公司银行告贷等产生的利 息用度逐年增长，但与闲置资金带来的利息收入相互对消后合座财务用度为负。2020-2022 年及 2023 年前三季度 公司时期用度率分别为 15.67%、12.98%、14.55%和 17.49%，2023 年前三季度大幅栽植主要系销售用度同比增多 而营业收入同比减少所致。同期，公司钞票与信用减值亏蚀统共分别为 0.30 亿元、0.50 亿元、-0.15 亿元和-0.11 亿 元，2021 年主要为公司针对应收海那公司技俩配合开发垫付资金而计提的坏账亏蚀。 该公司利润主要来自规画收益，其他规画收益亦能对盈利酿成一定助益。2020-2022 年及 2023 年前三季度公司其 他收益分别为 0.33 亿元、0.64 亿元、0.88 亿元和 0.36 亿元，主要为政府补助，公司部分皮革城市场可得回当地政 府补贴，且具有一定抓续性；投资收益分别为 0.21 亿元、1.07 亿元、0.24 亿元和 0.38 亿元，主要系金融搭理家具 收益以及职权法核算下的永恒股权投资收益。 别为 1.90 亿元、3.31 亿元、3.06 亿元和 1.69 亿元。2020-2022 年公司经调整的 EBITDA 利润率及总钞票薪金率呈 现一定波动，总体上公司盈利智商较强。 财务      整商铺钞票的租售比例栽植钞票流动性，同期其可动用货币资金相对较充裕，可为即期债务的偿付提供精采保险。        图表 9. 公司财务杠杆水平变动趋势                              职权成本与刚性债务比左轴                             钞票欠债率右轴      注：证实海宁皮城所提供的数据整理、绘图。      务的阴事进程呈快速下滑态势。现在，公司钞票欠债率尚处于较低水平。      （1） 钞票        图表 10. 公司中枢钞票景色偏执变动                  主要数据及方针               2020 年末          2021 年末           2022 年末          2023 年 9 月末      流动钞票（亿元，在总钞票中占比%）       其中：现款类钞票（亿元）                              11.78        18.44             24.37               16.06           其他应收款（亿元）                              1.20         1.28              1.48                   1.63           存货（亿元）                                 7.57         7.00              9.57                   9.31           一年内到期的非流动钞票（亿元）                           -               -           4.45                   3.20           其他流动钞票（亿元）                             4.12         1.51              1.07                   1.38      非流动钞票（亿元，在总钞票中占比%）       其中：永恒股权投资（亿元）                              1.70         1.72              1.16                   6.07           投资性房地产（亿元）                           76.09         76.85             75.41               73.26           永恒应收款（亿元）                              2.41         1.64              5.71                   8.86           其他非流动金融钞票（亿元）                          0.20         1.79              2.08                   3.65           固定钞票（亿元）                               3.74         3.48              3.29                   3.15      期末全部受限钞票账面金额（亿元）                            4.79         6.26             12.56                   9.66      受限钞票账面余额/总钞票（%）                             4.33         5.25              9.10                   7.33      注：证实海宁皮城所提供数据整理、狡计。      该公司钞票以非流动钞票为主，与公司中枢业务物业租借和管理较为匹配。2020-2022 年末及 2023 年 9 月末，公      司钞票总数分别为 110.52 亿元、119.10 亿元、137.97 亿元和 131.84 亿元，非流动钞票占比在 70%以上。      该公司流动钞票主要由现款类钞票、存货和一年内到期的非流动钞票组成。2022 年末公司现款类钞票包括货币资      金 19.10 亿元（因用于银行告贷及开具银行承兑汇票质押、用于担保业务的保证金和按揭保证金而受限的货币资      金统共 9.74 亿元）和交往性金融钞票 5.27 亿元（均为银行搭理家具）                                           ，比上年末增多 5.93 亿元主要系创佳融资的      并表及新增融资尚未全部使用所致；存货为 9.57 亿元，随技俩诱导过问比上年末增多 2.58 亿元，其中开发成本                                            、开发财具 3.56 亿元（主要为成都皮革城二期健     身中心技俩 3.35 亿元）                  ；一年内到期的非流动钞票则为一年到期的融资租借钱。此外，公司其他应收款为 1.48 亿                                 ）暂告贷 0.72 亿元（已计提坏账准备 0.10 亿元）     元，包括应得益都鸿翔莱运体裁产业有限公司（简称“鸿翔莱运”                           、     应收东泰公司暂付款 0.31 亿元（已计提坏账准备 0.18 亿元）                                      。     该公司非流动钞票主要由投资性房地产和永恒应收款组成。公司投资性房地产聘请成本法计量，2022 年末同比减     少 1.44 亿元主要系计提折旧所致；永恒应收款包括济南皮革城公司应向海那公司收取的技俩资金代垫款8（0.94 亿     元）和类金融业务的融资租借钱（4.77 亿元）                           。此外，公司固定钞票主要为不可出租的房屋、厂房及建筑物等，近     年因计提折旧逐年小幅减少；2022 年末公司其他非流动钞票比上年末增多 4.61 亿元至 4.62 亿元，系公司以 4.61     亿元认购的嘉兴银行 5%股权（对应注册成本 9,627.60 万股，于 2022 年末尚未办妥有关变更登记手续）                                                            ；公司其他     非流动金融钞票为职权器具投资。     期赎回减少 3.43 亿元；永恒应收款比上年末增多 3.15 亿元，主要因融资租借业务规画领域扩大，融资租借钱一般     有相应的钞票作念典质，坏账风险相对可控；永恒股权投资比上年末增多 4.91 亿元，同期其他非流动钞票减少 4.61     亿元，主要系嘉兴银行 5%股权已办妥有关变更登记手续后从其他非流动钞票转至永恒股权投资；其他非流动金融     钞票增至 3.65 亿元。其他科目则变化不大。     限度 2023 年 9 月末，该公司受限钞票账面价值统共 9.66 亿元，占总钞票比重的 7.33%，包括用于开具银行承兑汇     票质押及担保业务保证金而受限的货币资金 4.28 亿元，用于银行贷款的质押而受限的永恒应收款 5.38 亿元。     （2） 系数者职权        图表 11. 公司系数者职权组成偏执变动趋势（单元：亿元）            -                                                               0.00                 实得益本      成本公积   盈余公积金       未分派利润     少数股东职权   系数者职权增长率(%，右轴)     注：证实海宁皮城所提供的数据整理、绘图。     受益于较好的规画蕴蓄，该公司系数者职权逐年小幅增长，2020-2022 年末分别为 77.36 亿元、81.51 亿元和 84.71     亿元。公司系数者职权主要由股本、成本公积与未分派利润组成，2022 年末三者占系数者职权的比例分别为 15.14%、     配利润逐年增长，2020-2022 年末分别为 43.99 亿元、46.86 亿元和 48.90 亿元。此外，公司少数股东职权领域较     小，2022 年末为 2.21 亿元。分成方面，2020-2022 年公司分别派发上年度现款分成 0.24 亿元（含税）                                                                、0.24 亿元     （含税）和 0.38 亿元（含税）                     。2023 年 9 月末公司系数者职权较上年末略增至 85.55 亿元。 在 2023 年 12 月 31 日之前分批璧还尚未支付的技俩配合开发资金及利息 26,915.74 万元。限度 2023 年末山东海那公司尚有欠付尾款及滞纳 金统共 14,704.93 万元，公司对尚未收到的本金及有关未结束融资收益减值准备列报于永恒应收款。 （3） 欠债   图表 12. 公司欠债结构及中枢债务（单元：亿元）          主要数据及方针             2020 年末             2021 年末           2022 年末          2023 年 9 月末 刚性债务                                    8.38            8.71             26.42              20.40 其中：短期刚性债务                               4.30            1.69             17.10              13.36     其中：短期告贷                             1.00            0.44              2.26               7.53          应酬单据                           0.25            1.05              4.90               0.86          超短期融资券                         3.05                --            3.01                    --          一年内到期的永恒告贷                       --                --            3.71               0.82          一年内到期的应酬债券                       --                --            3.06               3.02     中永恒刚性债务                             4.08            7.03              9.32               7.04     其中：永恒告贷                             3.00            3.00              1.33               2.96          应酬债券                             --            3.06              7.06               4.09          其他中永恒刚性债务                      1.08            0.97              0.93                    -- 应酬账款                                    2.83            1.85              3.59               2.95 预收账款及合同欠债                               4.80            5.52              3.38               4.41 其他应酬款                                   4.49            5.52              5.80               5.68 递延收益-非流动欠债                              5.72            6.42              6.10               5.96 笼统融资成本（年化，%）                            4.68            3.76              3.12                    -- 注：①证实海宁皮城所提供的数据整理、狡计；②笼统融资成本=（本期列入财务用度的利息开销+本期成本化利息开销）/（期初刚性债 务余额+期末刚性债务余额）/2；③表中 2021 年末和 2022 年末应酬债券包括 21 海宁皮城 MTN001，本评级施展将其由其他非流动欠债 科目调至应酬债券；④其他应酬款中的应酬融资供应方利息计入短期刚性债务核算，表中其他应酬款已剔除。 目诱导的鼓舞，公司融资领域扩大，带动欠债总数快速增多。公司欠债以流动欠债为主，2022 年末流动欠债为 36.83 亿元，占欠债总数的 69.16%。组成方面，公司负借主要由刚性债务、应酬账款、预收款项及合同欠债、其他应酬 款及递延收益组成。2022 年末公司刚性债务为 26.42 亿元，比上年末增多 17.71 亿元，主要因短期告贷、应酬票 据增多以及刊行超短期融资券、公司债及中票所致；应酬账款为 3.59 亿元，主要为应酬工程款；预收款项及合同 欠债为 3.38 亿元，由预收房钱、商铺和配套物业预售款等组成；其他应酬款（剔除应酬融资供应方利息）为 5.80 亿元，主要为公司偏执子公司收到客户交纳的商铺规画保证金（2.63 亿元）                                    、融资租借保证金（1.89 亿元）和暂借          ；递延收益为政府补助，2022 年末为 6.10 亿元。此外，2022 年末公司其他流动欠债剔除短期融资 款（0.57 亿元） 券后为 5.19 亿元，主要系预提土地增值税。2023 年 9 月末，公司欠债总数较上年末减少 6.97 亿元至 46.29 亿元， 主要系刚性债务减少，其他主要欠债科目则无彰着变化。 刚性债务期限结构方面，该公司刚性债务趋于短期。融资渠谈上，公司刚性债务以银行告贷和刊行债券为主。2022 年末，公司银行告贷为 7.29 亿元，其中信用告贷 1.90 亿元，其余为抵质押告贷；应酬债券 13.13 亿元，包括超短 期融资券、中期单据和公司债券。此外，公司与海宁市袁花镇双丰股份经济配合社等 84 家配合社签署告贷左券， 公司朝上述经济配合社（行动海宁市低收入家庭受托贷款方）借入扶贫技俩专项贷款本金，期限为 10 年，告贷利 率为 10%，限度 2022 年末账面金额为 0.93 亿元（计入永恒应酬款）                                       。2023 年 9 月末，主要因偿还到期债务，公司 刚性债务领域较上年末有所缩减。   图表 13. 限度 2023 年 9 月末公司主要债务到期情况（单元：亿元）     统计范围           债务类型      2023 年 10-12 月        2024 年           2025 年          2026 年及以后                 银行告贷                      3.15              4.20               --                 -- 本部/母公司口径                 债务融资器具                    4.00              3.00               --                 --                 银行告贷                      3.46              5.08             0.76            2.00 消释口径                 债务融资器具                    4.00              3.00               --                 -- 注：①证实海宁皮城所提供的数据整理；②不包括应酬单据、利息、融资租借，只统计本金。 该公司对下属子公司资金进行颐养归集，子公司使用资金前需向本部提交苦求，由本部审批通事后拨付。公司将 融资权限皆集在本部，下属单元有融资需要时将主要以向本部告贷的神志来进行。在资金的获取神志上，连年公 司主要通过银行贷款、刊行债券等神志进行，强调对资金成本的限度。总体上，公司融资权限皆集在本部，资金 的皆集归集和管理有助于加强资金的安全性。 （1） 现款流量   图表 14. 公司现款流量景色（单元：亿元）         主要数据及方针             2020 年度         2021 年度       2022 年度                                                                            前三季度          前三季度 规画门径产生的现款流量净额                    5.48            6.60             0.11          0.49            0.36   其中：业务现款进出净额                    4.98            7.74             1.81          3.66            6.58 投资门径产生的现款流量净额                   -4.45           -0.48         -12.58           -0.64            -7.76   其中：购建固定钞票、无形钞票偏执他长                                 -2.94           -3.22             -2.14        -0.54            -2.47      期钞票支付的现款      收回投资与投资支付净流入额              -1.44            2.12         -10.80           -0.92            -3.46 筹资门径产生的现款流量净额                    2.09           -1.32             9.78          0.69            8.46   其中：现款利息开销                      0.07            0.22             0.34          0.41            0.26 注：①证实海宁皮城所提供的数据整理、狡计；②业务现款进出净额是指不包括其他要素导致的现款收入与现款开销的规画门径现款流 量净额。 该公司市场房钱聘请预收神志、商铺和住宅销售聘请预售轨制，规画业务现款获取智商较强，并可通过合理调遣 商铺租售比例均衡资金压力。2020-2022 年及 2023 年前三季度，公司规画性现款流净额分别为 5.48 亿元、6.60 亿 元、0.11 亿元和 0.49 亿元，其中 2022 年同比大幅下降主要因公司落实政府房钱减免政策使得商铺及配套物业租 赁及销售收到的现款减少，同期支付的各项税费（含以昨年度宽限）增多所致。 元。连年来公司对先锋小镇中枢区一期、伊尚技俩等技俩开发力度较大，构建固定钞票、无形钞票偏执他永恒资 产支付的现款抓续净流出，2022 年公司欺诈闲置资金购买银行搭理家具的开销领域彰着加大，导致昔日投资性现 金流呈大额净流出。公司投资围绕主业，现在尚有技俩在建，畴昔投资门径现款流或将抓续保抓一定例模的净流 出。 元。2020 年公司通过银行告贷、刊行债券等神志为在建技俩筹资，昔日筹资门径净现款流由负转正；2021 年公司 职权类融资及债务类融资均以净偿付为主；2022 年公司融资领域扩大，刊行了多期超短期融资券、公司债及中期 单据，筹资门径现款呈净流入状态。 （2） 偿债智商   图表 15. 公司偿债智商方针值         主要数据及方针               2020 年度                   2021 年度                     2022 年度 EBITDA（亿元）                               6.47                       8.36                       8.20 经调整的 EBITDA（亿元）                          6.47                       8.34                       8.10 经调整的 EBITDA/全部利息开销（倍）                   27.54                      26.33                      14.84 经调整的 EBITDA/刚性债务（倍）                      1.21                       0.98                       0.46 注：①证实海宁皮城所提供的数据整理、狡计；②经调整的 EBITDA=当期 EBITDA-面前公允价值变动净收益。 该公司 EBITDA 主要由利润总数和固定钞票折旧组成，2020-2022 年呈小幅波动态势。同期公司经调整的 EBITDA 分别为 6.47 亿元、8.34 亿元和 8.10 亿元。2022 年末公司刚性债务领域同比大幅攀升，经调整的 EBITDA 对刚性 债务阴事进程快速弱化，但其仍能对利息开销酿成高倍数阴事。 调整要素     图表 16. 公司钞票流动性方针值        主要数据及方针            2020 年末                2021 年末           2022 年末           2023 年 9 月末   流动比率（%）                       109.85                 128.74            112.07              101.83   现款比率（%）                           52.33                  80.53             66.15            49.72   短期刚性债务现款阴事率（%）                273.96                1,093.92           142.49              121.34   注：①证实海宁皮城所提供数据整理、狡计；②短期刚性债务现款阴事率(%)=期末货币资金余额+期末交往性金融钞票余额+期末应收银   行承兑汇票余额/期末短期刚性债务×100%。   主要为现款类钞票、存货及一年内到期的融资租借钱，仍可对流动欠债酿成基本阴事。   该公司与多家银行建树了精采的配合相关，尚未使用的授信额度充裕。限度 2023 年 9 月末公司共得回配合银行综   合授信额度 60.50 亿元，尚未使用的额度为 48.28 亿元，后续融资空间较弥散。   除规画性开销外，该公司资金主要流向营业地产技俩的诱导，畴昔公司野心对本部现存市场进行校正升级，即仍   有一定的成人性过问需求。2020-2022 年公司分派股利、利润或偿付利息支付的现款分别为 0.37 亿元、0.50 亿元   和 1.13 亿元，2022 年同比增长主要系上年度利润增长下分成增多以及刚债增长使得利息开销增多所致。公司债务   期限结构趋向短期，但基于其业务规画门径较为安妥的现款流、较剖释的融资渠谈以及较充裕的货币资金，可通   过续贷、自有资金偿付等神志兑付。   该公司社会就业履行情况精采。在做事者职权保护方面，公司青睐职工东谈主文热心，继续完善做事用工轨制，稳步   开展奇迹培训以栽植职工修养，关爱职工，作念好艰辛职工的慰问和扶植就业。在商户职权保护方面，公司顺从“自   愿、对等、互利”的原则，与商户建树信任和谐的配搭伙伴相关，留意与商户及各有关方的不异与融合，通过形   式各样的举止，凝华商户力量，斡旋商户纠纷，责罚商户艰辛。在耗尽者职权保护方面，公司诚信规画，严格市   场管理，把控商品性量。通过扶植耗尽者服务台、售后服务中心、耗尽者投诉中心等多种神志，实施“明折明扣   轨制”     、推广“颐养收银轨制”等各式神志，保险耗尽者利益。   该公司践行环境友好及动力简略型发展，持重落实各项节能环保要领，优化运行神志，减少规画举止对环境的破   坏和影响。公司围绕节能降耗总体观点，积极开展市场校正、节能减排举止，对市场照明进行了节能化校正，积   极实施垃圾分类。2022 年公司共过问 1,053.44 万元进行绿化工程、日常保重等环保技俩诱导。公司投资诱导的分   布式光伏发电技俩是宇宙首个依照国网公司新政策并网的分散式太阳能光伏发电技俩，所发电量全部由皮革城市   场消化使用，2022 年发电量 394.93 万度，折圭臬煤 1,263.78 吨。   近三年一期该公司未收到中国证监会、深圳证券交往所及浙江省证监局等机构的监管处罚。   限度 2023 年 9 月末该公司无首要未决诉讼和对外担保。   该公司关联购销及租借领域小，对其规画和财务基本不组成影响。限度 2022 年末，公司应收关联方款项余额统共   要系应酬鸿翔莱运的工程款及暂告贷，限度 2022 年末余额 0.43 亿元。   证实该公司提供的 2024 年 1 月 29 日的《企业信用施展》                                   ，公司本部无信贷负约纪录。证实公开信息查询（查询日   为 2024 年 2 月 23 日）                    ，公司本部未受到首要行政处罚，亦未被列入规画格外名录及严重监犯失信名单。   该公司集团本部主要承担融资职能以及部分皮革市场租借及运营业务，在规画性现款回流以及消释范围内资金的   颐养归集下，本部对规画及财务资源的管理与分派智商较强。2022 年末本部经审计的钞票总数为 97.62 亿元，其   中货币资金 7.04 亿元，交往性金融钞票 4.70 亿元，其他应收款 42.77 亿元（主要为应收子公司暂告贷）                                                           ，永恒股   权投资 20.07 亿元，投资性房地产为 19.44 亿元（主要系部分皮革城市场钞票）                                             。同期末公司本部欠债总数为 30.79   亿元，其中刚性债务 15.03 亿元。2022 年公司本部结束营业收入 2.76 亿元，净利润 2.79 亿元，规画性现款净流量   为-8.85 亿元。 外部支抓   不触及。 同行比拟分析   本评级施展登第了浙江中国小商品城集团股份有限公司（简称“小商品城”                                   ）、中国国际贸易中心股份有限公司（                                                   “简   称“国贸股份”         ）、北京兆泰集团股份有限公司（简称“兆泰股份”                               ）行动该公司的同行比拟对象。小商品城与公司   均以规画专科市场为主业，具有较高可比性，国贸股份和兆泰股份主要规画写字楼、市场、公寓的租借，业态不   同但亦属于房地产租借企业，仍具有一定可比性。   该公司运营的海宁皮革城为多地布局的连锁市场，具有较高出的领域上风，同期在皮革专科领域具有品牌闻名度。   受部分外地市场规画欠安、皮革行业景气度低迷等影响，公司单元房钱答复不高。财务发扬方面，2022 年公司刚   性债务快速攀升，但杠杆包袱仍相对较轻；公司债务虽以短期为主，但因主业现款回流较实时且存量现款类钞票   较充裕，债务保险进程较高。 评级论断   综上，本评级机构评定海宁皮城主体信用品级为 AA+，评级瞻望为平安。                    追踪评级安排 证实有关把握部门的监管要乞降本评级机构的业务操作轨范，在本信用评级施展有用期内，本评级机构将在需要时 进行如期或不如期追踪评级。在发生可能影响刊行东谈主信用质料的首要事项时，本评级机构将启动不如期追踪评级程 序，刊行东谈主应证实已作出的书面承诺实时见告本评级机构相应事项并提供相应贵寓。 本评级机构的追踪评级施展和评级收尾将对刊行东谈主、监管部门及监管部门条目的露出对象进行露出。 本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布追踪评级收尾。 如刊行东谈主不成实时提供追踪评级所需贵寓，本评级机构将证实有关把握部门监管的要乞降本评级机构的业务操作规 范，聘请公告延迟露出追踪评级施展、间隔评级等评级行动。 附录一：               公司与现实限度东谈主相关图        注：证实海宁皮城提供的贵寓整理绘图（限度 2023 年 9 月末）                                        。 附录二：                   公司组织结构图        注：证实海宁皮城提供的贵寓整理绘图（限度 2023 年 9 月末）                                        。 附录三：                                         有关实体主要数据概览                                          母公司抓股比例        公司全称             简称      与公司相关                                                               规画门径现款净           备注                                            （%）           刚性债务余额     系数者职权      营业收入       净利润                                                                                                       流入量 海宁市钞票规画公司             钞票规画公司     控股股东        -             539.89     606.37    127.37     10.45       -30.45 海宁中国皮革城股份有限公司          海宁皮城       本级         -              15.03      66.83      2.76      2.79        -8.85       母公司口径 海宁中国皮革城规画管理有限公司       皮城不休公司     子公司       100.00            3.00       1.28      0.95      0.16          0.11 灯塔佟二堡海宁皮革城有限就业公司     佟二堡海宁公司     子公司       100.00               -       9.49      0.93      0.01        -0.001 江苏沭阳海宁皮革发展有限公司        沭阳海宁公司     子公司       70.00                -       0.12      0.12      0.03                - 武汉海浪海宁皮革发展有限公司        武汉海宁公司     子公司       100.00               -      -0.99      0.04      -0.55         0.08 成都海宁皮革城有限公司           成都海宁公司     子公司       100.00               -       5.60      3.43      0.59          0.03 济南海宁皮革城有限公司           济南海宁公司     子公司       100.00               -      -0.77      0.09      -0.09       0.0001 天津海宁皮革城有限公司           天津海宁公司     子公司       80.00                -       0.75          -    0.003       -0.0008 郑州海宁皮革城有限公司           郑州海宁公司     子公司       100.00               -       0.38      0.28     -0.006         0.02 海宁皮都锦江大栈房有限公司          皮都栈房      子公司       100.00               -       0.10      0.23      0.02         0.001 海宁中国皮革城投资有限公司        皮革城投资公司     子公司       100.00               -       2.61          -     0.85          0.12      单体报表  其中：海宁万弘贸易有限公司         万弘贸易      孙公司       100.00            1.11       0.71      0.14      0.23         -0.81 哈尔滨海宁皮革城有限公司         哈尔滨皮革公司     子公司       100.00               -       2.75      0.66      0.01         0.001 海宁皮革城融资担保有限公司          担保公司      子公司       100.00               -       2.70      0.07      0.14          0.10 海宁皮革先锋小镇投资开发有限公司      先锋小镇公司     子公司       100.00            0.23      13.87      1.15      0.27          9.55      单体报表  其中：创佳融资租借（浙江）有限公司     创佳融资      孙公司       63.00             6.18       2.39      0.79      0.37         -0.59 海宁民间融资服务中心有限公司        民间融资公司     子公司       41.00                -       2.08      0.74      0.45          0.51 注：①证实海宁皮城 2022 年度审计施展附注及所提供的其他贵寓整理；②钞票规画公司数据来自公开贵寓。   附录四：                                                        同类企业比拟表   中枢业务：市场开发及规画     包摄行业：房地产租借                     最新主体     企业称呼（全称）                 可出租物业面积                   经调整的 EBITDA 利     总钞票薪金率      职权成本与刚性债     钞票欠债率      经调整的 EBITDA/    经调整的 EBITDA/                    信用品级/瞻望                房钱收入（亿元）                              （万经常米）                      润率（%）             （%）        务比率（×）       （%）        利息开销（倍）         刚性债务（倍） 浙江中国小商品城集团股份有限公司     AAA         140.35        16.97             28.81        4.53         1.90      52.41            7.76           0.27 中国国际贸易中心股份有限公司       AAA          33.21        31.68             60.57       12.44         4.29      28.68           21.81           0.98 北京兆泰集团股份有限公司         AA+          58.50        11.65             52.46        4.22         1.31      57.00            2.30           0.16 海宁中国皮革城股份有限公司        AA+         228.37         7.14             61.78        3.62         3.21      38.60           14.84           0.46 注：①中国国际贸易中心股份有限公司、北京兆泰集团股份有限公司是公开市场发债企业但并非本评级机构客户，有关数据及方针来自公开市场可获取数据及狡计，或存在一定局限性；②浙江中国小商品城集团股份有限公 司房钱收入为其露出的市场规画收入，即包括市场房钱收入、商位拍卖款收入、一次性增收商位使用费收入、入场履历费收入等。 附录五：                                      主要财务数据及方针                    主要财务数据与方针消释口径           2020 年度     2021 年度     2022 年度                                                                                  前三季度          钞票总数亿元                               110.52      119.10      137.97      131.84          货币资金亿元                                11.78       18.23       19.10       14.22          刚性债务亿元                                 8.38        8.71       26.42       20.40          系数者职权 亿元                              77.36       81.51       84.71       85.55          营业收入亿元                                14.25       14.35       13.11        7.77          净利润亿元                                  1.90        3.31        3.06        1.69          EBITDA亿元                               6.47        8.36        8.20            －          规画性现款净流入量亿元                            5.48        6.60        0.11        0.49          投资性现款净流入量亿元                           -4.45       -0.48      -12.58       -0.64          钞票欠债率%                                30.00       31.57       38.60       35.11          职权成本与刚性债务比率%                         923.10      935.50      320.67      419.34          流动比率%                                109.85      128.74      112.07      101.83          现款比率%                                 52.33       80.53       66.15       49.72          利息保险倍数倍                               12.91       15.32        8.52            －          担保比率%                                 10.17        1.23        1.18            －          营业周期天                                449.06      340.92      384.37            －          毛利率%                                  39.52       43.05       36.56       36.21          营业利润率%                                18.80       30.82       33.33       30.85          总钞票薪金率%                                2.80        4.23        3.62            －          净钞票收益率%                                2.49        4.17        3.69            －          净钞票收益率*%                               2.55        4.17        3.32            －          营业收入现款率%                              88.54      112.61       80.68      123.91          规画性现款净流入量与流动欠债比率%                     24.03       29.08        0.37            －          非筹资性现款净流入量与欠债总数比率%                     3.23       17.30      -27.46            －          经调整的 EBITDA/利息开销倍                     27.54       26.33       14.84            －          经调整的 EBITDA/刚性债务倍                       1.21    0.98    0.46                   －           注：表中数据依据海宁皮城经审计的 2020-2022 年度及未经审计的 2023 年前三季度财务数据整理、狡计。        方针狡计公式        钞票欠债率(%)=期末欠债统共/期末钞票统共×100%        职权成本与刚性债务比率(%)=期末系数者职权统共/期末刚性债务余额×100%        流动比率(%)=期末流动钞票统共/期末流动欠债统共×100%        现款比率(%)=期末货币资金余额+期末交往性金融钞票余额+期末应收银行承兑汇票余额/期末流动欠债统共×100%        利息保险倍数(倍)=(施展期利润总数+施展期列入财务用度的利息开销)/（施展期列入财务用度的利息开销+施展期成本化利息开销）        担保比率(%)=期末未清担保余额/期末系数者职权统共×100%        营业周期(天)=365/{施展期营业收入/(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2} +365/{施展期营业成本/(期初存货余额+期末存货余        额)/2 }        毛利率(%)=（1－施展期营业成本/施展期营业收入）×100%        营业利润率(%)=施展期营业利润/施展期营业收入×100%        总钞票薪金率(%)= (施展期利润总数+施展期列入财务用度的利息开销)/(期初钞票统共+期末钞票统共)/2×100%        净钞票收益率(%)=施展期净利润/(期初系数者职权统共+期末系数者职权统共)/2×100%        净钞票收益率*(%)=施展期包摄于母公司系数者的净利润/ (期初包摄母公司系数者职权统共+期末包摄母公司系数者职权统共)/2×100%        营业收入现款率(%)=施展期销售商品、提供劳务收到的现款/施展期营业收入×100%        规画性现款净流入量与流动欠债比率(%)=施展期规画举止产生的现款流量净额/(期初流动欠债统共+期末流动欠债统共)/2×100%        非筹资性现款净流入量与欠债总数比率(%)=(施展期规画举止产生的现款流量净额+施展期投资举止产生的现款流量净额)/(期初欠债统共+        期末欠债统共)/2×100%        经调整的 EBITDA/利息开销倍=（施展期 EBITDA-公允价值变动净收益）/（施展期列入财务用度的利息开销+施展期成本化利息）        经调整的 EBITDA/刚性债务倍=（施展期 EBITDA-公允价值变动净收益）/（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2         上述方针狡计以公司消释财务报表数据为准。         刚性债务=短期告贷+应酬单据+一年内到期的永恒告贷+应酬短期融资券+应酬利息+永恒告贷+应酬债券+其他具期债务         EBITDA=利润总数+列入财务用度的利息开销+固定钞票折旧+无形钞票偏执他钞票摊销 附录六：                                       评级收尾释义        本评级机构主体信用品级差别及释义如下：              等   级                             含 义                  AAA 级    刊行东谈主偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，负约风险极低                  AA 级     刊行东谈主偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响不大，负约风险很低        投资级                      A级   刊行东谈主偿还债务智商较强，较易受不利经济环境的影响，负约风险较低                  BBB 级    刊行东谈主偿还债务智商一般，受不利经济环境影响较大，负约风险一般                  BB 级     刊行东谈主偿还债务智商较弱，受不利经济环境影响很大，负约风险较高                      B级   刊行东谈主偿还债务的智商较地面依赖于精采的经济环境，负约风险很高        投契级       CCC 级    刊行东谈主偿还债务的智商极度依赖于精采的经济环境，负约风险极高                  CC 级     刊行东谈主在歇业或重组时可得回保护较小，基本不成保证偿还债务                      C级   刊行东谈主不成偿还债务        注：除 AAA 级、CCC 级及以下第级外，每一个信用品级可用“+”、“-”符号进行微调，示意略高或略低于本品级。                                                                                                                    评                                                                                                                    斯 附录七                                                                                         刊行 东谈主历 史评 级      级类                  级      类                        时期                    级                                   接                                                                                                                    告                                                                                                                    报                                                                                                                模                               变化                     年                                                     商       概                                                                                                                    法                                                                                                                    接                                                                                                                    告                                                                                                                    论                                                                                                                    接                                                                                                        模                                                                                                                    法                                                                                                                模 注   上 述 评 级 方 法 及 相 关 文 件 可 于 新 世 纪 评 级 官 方 网站 查 阅       历 史 评 级 信 息仅 限 于 本 评 级 机 构 对 发 行东谈主 进 行 的 评 级